משכנתא What is it good for?

שלום חברים,

רציתי לכתוב היום על נושא המשכנתא.

אני יודע על מה אתם חושבים- יש עשרות אתרים, פורומים, קבוצות פייסבוק וערוצי יוטיוב המוקדשים לנושא.

אתם כמובן צודקים. הסיבה שאני כותב את הפוסט הזה היא כדי לשתף את התהליך שאני עברתי ואיזה ידע יותר ספציפי שווה להעביר לאחרים.

תקציר:
1. מעט מאוד מאוד רקע
2. מעט מאוד רקע
3. קניית בית למגורים אינה משתלמת כלכלית
4. חוב משתנה הוא רע
5. חוב קבוע לא צמוד הוא הדבר הטוב ביותר מאז לחם פרוס
6. למחזור משכנתא יש עלויות נוספות

מעט מאוד מאוד רקע

נתחיל מהסיבה שקנינו בית. באותו זמן שכרנו קרוואן (אחת התקופות היפות בחיים),

וכל הזמן ההורים חזרו ושאלו מתי נעזוב, מתי נעבור לדירה גדולה יותר (לא שהיו לנו אמצעים לתחזק דירה)

ודחפו אותנו לחפש לקנות בית והם יעזרו לנו. 

בזמנו לא היה מחיר למשתכן, אבל כן היו קבוצות רכישה (לא עלינו). התעניינו במספר קבוצות, חריש, הר ברכה ועוד.

בסופו של דבר מצאנו בית בישוב בו גרנו שהיה בטווח המחירים בערך ומיהרנו בברכת ההורים לסגור עסקה.

מעט מאוד רקע

כשאני ואשתי הגענו לבנק לקחת את המשכנתא שלנו, היינו בורים לגמרי בנושא. 

לא הסתכלנו על מסלולים (הכי קריטי) או ריביות (הכי פחות חשוב) אלא על ההחזר החודשי. חשבנו שנשלם את אותו ההחזר ב20 שנים הקרובות, אחכ ירד קצת, ואחכ עוד קצת ובשנת 2046 נהיה הבעלים הגאים של הבית שלנו.

לא מזמן קיבלתי השכלה פיננסית בסיסית. וכשראיתי חוב כל כך גדול שנתון לשינויים, פחדתי.

אם עדיין לא יצא לכם להכיר אותי, אתם תגלו שאני אדם די שמרן בהתנהלות ובהשקעות שלי, 

אז בחובות על אחת כמה וכמה.

בניתי אקסל נחמד עם שארית ההלוואה ועבדתי עם חבר על בניית תמהיל חדש (כמובן עם ריביות חדשות).

 קניית בית למגורים אינה משתלמת כלכלית

אז עשיתי פה הכללה, אבל היא מכוונת. קניית בית למגורים במיוחד כשיש משפחה נעשית עם מנטליות של צרכן ולא של משקיע. הרבה רגש מעורב, קונים את הבית שאנחנו רוצים ולאו דווקא את האחד שאנחנו צריכים.

כמו בהמון תחומים שבהם מנטליות הצרכן שולטת, יש מחיר לזה וכדאי להיות מודעים אליו.
אני בעד לנצל את הכסף לרצונות שלנו, רק שנעשה זאת בעיניים פקוחות.
העלות העיקרית היא אבדן תשואה חלופית על הכסף. עם ההון ההתחלתי שלנו היינו יכולים לייצר השקעה
שבנוסף לעלייית ערך לאורך זמן תיתן לנו גם תזרים חודשי. כך נתחיל את החודש בפלוס במקום ב-0.
יש אנשים, שאם לא היו חוסכים לדירה לא היו חוסכים בכלל. 
לאנשים כאלה כדאי מאוד לקנות דירה ולהיות כבולים למשכנתא, שזה בעצם יהיה חיסכון כפוי.

חוב משתנה הוא רע

מי שמכיר אותי יודע שאני אדם מאוד שמרן (קמצן?) בהתנהלות ובהשקעות שלי.
כשזה מגיע לחובות, על אחת כמה וכמה.
מסלול משתנה (שם קוד לכל מסלול שאינו קבוע לא צמוד) הוא מסלול מסוכן לטעמי.
מדובר בחוב של מאות אלפי שקלים למסלול, שאין לי יכולת לסגור אותו בזריזות, המשתנה לפי גחמות שונות.
למה שאנשים יקחו כזה מסלול? ובכן הסוכריה היא בדמות ריבית נמוכה יותר מהמסלולים הקבועים.
המשפיעים העיקריים על המשכנתא שלכם הם יכולת ההחזר החודשי, והמסלולים שתבחרו בהם.
הריביות אחראיות למעט מאוד ועדיין מקבלות את מלוא תשומת הלב.
ובכן זה מקרה קלאסי של יחס סיכון-תשואה לא? אני מסתכן במדד גבוה יותר, כדי שאשלם פחות אם לא.
זו טעות חמורה. לשחק משחקי סיכון-תשואה עם חוב שאינך יכול לפרוע מיידית זה פשוט מגוחך.

איך בכל זאת נהנה מהסוכריות מבלי ליפול למלכודת? 

אין תשובה נכונה לכולם. יש לקחת בחשבון את כל המשתנים עבור כל מקרה ומקרה.
כללי אצבע מסוימים:
1. אני לא הייתי לוקח חוב צמוד מעבר ל5 שנים.
2. להאריך את החוב המשתנה לא תדיר (ריבית) לתקופה ארוכה.
3. הכי חשוב - לשמור אותו בסכומים שמאפשרים לנו לצמצם אותו דרמטית בזריזות במקרה והתנאים יוצאים משליטה.

חוב קבוע לא צמוד הוא הדבר הטוב ביותר מאז לחם פרוס

חוב קבוע לא צמוד קטן ב1-3% בשנה מבלי שעשיתם כלום. אל תאמינו לי, תאמינו לבנק ישראל.

יעד עליית המחירים השנתית של בנק ישראל (המכונה אינפלציה) סוף סוף יכול לפעול לטובתכם.

אז תבואו ותגידו - אתה עובד על עצמך, הבנק כבר מתמחר את ציפיות האינפלציה בריבית שהוא נתן לך. אתם כמובן צודקים, בערך. הבנק מתמחר ציפיות, אין לנו שום דרך לדעת האם נרוויח מהתמחור הזה לעומת מסלול צמוד או שהבנק ירוויח. ההחזר החודשי משפיע רק עלינו, והסכום הקבוע מאפשר לנו לתכנן את ההוצאות שלנו בצורה יותר מדויקת. השקט הנפשי שווה הרבה.

למחזור משכנתא יש עלויות נוספות

זה לא חדש, למחזור משכנתא יש עלויות. לא רק עמלת פירעון - כי יש מסלולים בלי עמלה כזאת.

יצא לי לשמוע לאחרונה ממשפחה שלקחה משכנתא, על המסלולים שהם בחרו בהם.
כשהתרעתי בפניהם שרוב החוב שלהם משתנה, אמר לי האיש - "נתחיל עם זה ומקסימום נמחזר".

ובכן, אני מחזרתי לאחרונה ומשלם כמעט אחוז יותר על אותו מסלול שלקחתי בתחילת ההלוואה לפני כמה שנים.

 העלות העיקרית היא שינוי בתנאי הריבית הקיימים במשק.
אם אנחנו יודעים שנרצה לפרוע הלוואה מסוימת בעוד כמה שנים - ניקח את זה בחשבון כמה שאפשר בתכנון המקורי.

סיכום

עד כאן דברים שרציתי לשתף לגבי החוויה האישית שלי עם המשכנתא.

תקראו, תלמדו, תתוודעו למידע חדש בכל נושא. זה מאוד מאוד חשוב, אבל לא מספיק.

אחרי כל פיסת מידע שאנחנו אוספים חייבים לשאול - איך זה משפיע עלינו?

אני מתאר לעצמי שיהיו כאלה שלא יסכימו עם מה שכתבתי כאן. 

אשמח מאוד שתכתבו בתגובות על החוויה שלכם עם המשכנתא, לקחים שלמדתם, והערות על השטויות שכתבתי למעלה.