נכס? 2

אהלן חברים

רציתי להרחיב קצת על הנושא שכתבתי עליו בפוסט הקודם.
כתבתי עליו גם בפוסט נוסף בקצרה.
שם דיברתי על המקרה הפרטי שלי, ורציתי לכתוב למה חלקכם בכל הסיפור.
(נהייתי אובססיבי לנושא. מה יהיה?)

ובכן, מה המטרה של השקעה? לקבל בעתיד יותר כסף ממה שיש לנו היום.
אנחנו דוחים את הצריכה שלנו היום ומצפים לתגמול על זה בדמות יותר כסף בעתיד.
אסייג ואומר כבר עכשיו, שאדבר בפוסט על המקרה הממוצע, ולא על המשקיע המקצועי.

סוגי תשואה


כשאנחנו מדברים על תשואה, אנחנו מדברים על אחד משני הרכיבים: עליית ערך ותזרים.

עליית ערך

כשמה כן היא, עליית ערך הנכס שלנו. כולנו אוהבים לראות חץ מעלה בצבע ירוק ליד ערך הנכסים שלנו.
הנאה מסוג תשואה זו מתאפשרת רק ע"י מכירת הנכס. עד אז, הרווחים שלנו הם וירטואליים לחלוטין.
(לא לגמרי, שכן יש השלכות מימוניות ואחרות לשווי הנקי שלנו)
השקעה בציפייה לסוג תשואה כזה, אם לא נעשית בזהירות רבה, עלולה להיות ספקולציה. (הימור, לוטו, קזינו..)
המסגרת הזאת נוסחה ע"י טובים ממני כ- Greater fool theory.
בקצרה, אנשים קונים נכסים לא על בסיס מה שהנכס יניב להם בעתיד (תחת הנחות כאלה ואחרות)
או על בסיס שווי החלקים המרכיבים את הנכס. אנשים קונים נכסים רק כי המחיר עולה,
ובטח ימצא הטיפש הגדול יותר בהמשך הדרך שיקנה מהם במחיר גבוה יותר.

תזרים

מזומן הנכנס לנו לחשבון כתוצאה מפעילות שוטפת של הכנס.
בנדל"ן זו כנראה תהיה השכירות שנקבל, במניות זה דיבידנד שהחברה תחלק, באג"ח מדובר בקופון וכו'
כשאנחנו מקבלים תזרים, אנחנו מצמצמים סיכון. גם אם ערך הכנס שלנו ירד ל0, קיבלנו החזר מסוים על ההשקעה.

מה קורה אצל משקיע הנדל"ן הממוצע

אנחנו משתמשים בהון שלנו כדי לקנות נכס.
בד"כ מדובר בתזרים שלילי בחודש - תשלומי המשכנתא שלנו גבוהים יותר משתשלומי השכירות.
(אני לא נכנס בכלל עדיין לחודשים בלי שוכר, תיקונים, שיפוצים).
מה נגיד במצב כזה - בסדר, אין תזרים חיובי, אבל מישהו אחר משלם לנו על רוב הנכס. מעבר לזה, כשנסיים משכנתא (בד"כ 20 שנה) זה יהיה רווח נקי לכיס.
זו טענה מצוינת. אך יש איתה כמה בעיות-

  1. כשאנחנו מדברים על תזרים שלילי בחודש, אנחנו בעצם מצפים לסוג התשואה הראשון שדיברנו עליו - עליית ערך. ראו את הבעיות עם סוג זה של השקעה. שוב, יש אפשרויות לצמצם סיכון ולהגדיל פוטנציאל אך זו מיומנות נרכשת, ורוב האנשים לא רוכשים אותה.
  2. גם עם תזרים חיובי במהלך המשכתנא ואפילו לאחריה, האם נעשה חישוב של ההוצאות מעבר למשכנתא? האם יש לנו חישוב של הוצאות והכנסות? לרוב לא. ויש הרבה מקרים בהם נגלה שהקטנו את ההון שלנו ע"י תזרים כולל שלילי.
  3. מה עם תיקונים?
  4. מחירי הנדל"ן גם יורדים ריאלית. לא טעיתי. בעשור שעבר מחירי הנדל"ן טיפסו מאוד. אך אנשים שוכחים שעשור קודם המחירים ירדו ריאלית. מה המשמעות של עליית ערך מפוקפקת עם תזרים שלילי? אני בכלל לא בטוח.
  5. הפסד תשואה אלטרנטיבית. זו הנקודה העיקרית והחשובה ביותר. 

סיכום השליליות

משקיע נדל"ן מקצועי יכול להרוויח כמויות אדירות של כסף, הרבה יותר מהר מהשקעה בשוק ההון.
הבעיה העיקרית היא שרובנו לא מקדישים את הזמן כדי ללמוד את העולם הזה,
וגם לאחר מכן, אין לנו את הזמן והכוחות הנפשיים כדי להתמודד עם השקעה כזאת (טפסים, עורכי דין, דיירים, נוטריון, קבלנים, שיפוציניקים, תיור אחר נכסים והזדמנויות). אצלי זה מה ששבר את גב הגמל שלי לגבי השקעה בנדל"ן, לפחות כרגע.

מה כן אפשר לעשות?

לפני כל החלטה, וגם אם כרגע יש לכם דירה להשקעה\למגורים, לנסות להבין את כל ההשלכות.
לפתוח גיליון אקסל (אם לא יודעים לבד, לבקש מבן משפחה שיודע) ולהכניס לשם את כל העלויות הצפויות
עם ההכנסה הצפויה. בד"כ רובנו לוקחים את התסריט האופטימי כשאנחנו באים להשקיע וזה עולה לנו ביוקר.
תקחו יותר עלויות ממה שאתם חושבים ופחות הכנסה ממה שנראה לכם שתקבלו - זאת כדי לכסות על מקרים שלא חשבנו עליהם. אם אחרי כל זה, ההשקעה עדיין נראית רווחית, אפשר להמשיך הלאה.

בפוסטים הבאים ארד מהשליליות הזאת סוף סוף, ואפרט קצת יותר על דרך ההשקעה שבחרתי לעצמי.

אשמח מאוד לשמוע איך אתם רואים את הדברים.
שיהיה לנו בהצלחה!

תגובות

  1. אם לא הייתי יודע אחרת עוד הייתי חושב שאני כתבתי את המאמר :)

    השבמחק

הוסף רשומת תגובה

פוסטים פופולריים מהבלוג הזה

בלוג דיבידנדים חודשי

משכנתא What is it good for?

מה לסרט הרווחי ביותר בכל הזמנים ולספק הגז שלי?